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Abschaffung des Eigenmietwerts: Die grosse Steuerreform und ihre Folgen


Am 28. September 2025 hat die Schweiz das Kapitel "Steuerpolitik" neu geschrieben: Mit 57.7 % Ja-Stimmen und einem Ständemehr von 16.5 Kantonen hat die Stimmbevölkerung die Abschaffung des Eigenmietwerts beschlossen. Das Inkrafttreten ist voraussichtlich ab 2028 vorgesehen, je nach Umsetzung in Bund und Kantonen. Was für viele nach einer Entlastung klingt, verändert das Zusammenspiel zwischen Steuern, Finanzierung und Immobilienmarkt grundlegend. Haus & Herz Immobilien erklärt, was sich ändert, wer profitiert und wie Sie sich jetzt optimal positionieren können.

Warum wurde der Eigenmietwert abgeschafft?

Der sogenannte Eigenmietwert ist eine fiktive Miete, die Eigentümer:innen auf ihr steuerbares Einkommen aufrechnen müssen. Im Gegenzug durften sie Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten abziehen. Dieses System sollte Mieter:innen und Eigentümer:innen gleichstellen, führte aber zu Schieflagen, denn:


  • Eigentümer:innen mit hoher Hypothek konnten ihre Steuerlast stark senken

  • Die steuerliche Optimierung begünstigte hohe Verschuldung

  • Viele ältere Eigentümer:innen fühlten sich benachteiligt, weil sie kaum Abzüge geltend machen konnten.


Was ändert sich konkret?

Mit der Reform entfallen für selbstbewohntes Eigentum der Eigenmietwert als Einkommen und die Abzüge für Hypothekarzinsen und Unterhalt, mit Ausnahmen für gewisse energetische oder denkmalpflegerische Sanierungen (kantonal geregelt).


Beispiel: so verändert sich die Steuerrechnung


Familie mit neuer Hypothek

Pensioniertes Ehepaar mit tiefer Hypothek

Eigentümer:innen eines älteren Hauses mit Sanierungsbedarf

Hauswert

1 Mio. CHF

1 Mio. CHF

900'000 CHF

Hypothek

800'000 CHF

800'000 CHF

400'000 CHF

Zinssatz

2.5 %

2.5 %

2.5 %

Zinskosten pro Jahr

20'000 CHF

5'000 CHF

10'000 CHF

Aktueller Eigenmietwert

25'000 CHF

25'000 CHF

25'000 CHF

Geplante Sanierung

keine

keine

Ja (100'000 CHF)

Altes System

Eigenmietwert (Einkommen): +25'000 CHF Schuldzinsen (-20'000 CHF) und Unterhalt (pauschal 0.7 % = - 7'000 CHF) Steuerbares Einkommen: 25'000 CHF - 27'000 CHF = - 2'000 CHF

Eigenmietwert (Einkommen): +25'000 CHF Schuldzinsen (-5'000 CHF) und Unterhalt (pauschal 0.7 % = - 7'000 CHF) Steuerbares Einkommen: 25'000 CHF - 12'000 CHF = + 13'000 CHF

Eigenmietwert (Einkommen): +25'000 CHF Schuldzinsen (-10'000 CHF) und Unterhalt (pauschal 0.7 % = - 7'000 CHF) und steuerlich abziehbare Sanierung (-13'000 CHF) Steuerbares Einkommen: 25'000 CHF - 30'000 CHF = - 5'000 CHF

Neues System

Kein Eigenmietwert Kein Zinsabzug Kein Unterhaltsabzug Steuerbares Einkommen steigt um 2'000 CHF.

Kein Eigenmietwert Kein Zinsabzug Kein Unterhaltsabzug Steuerbares Einkommen sinkt um 13'000 CHF.

Kein Eigenmietwert Kein Zinsabzug Kein Unterhaltsabzug Steuerbares Einkommen steigt um 5'000 CHF.

Fazit

Für stark verschuldete Eigentümer:innen kann die Steuerlast leicht steigen. Vor allem, wenn hohe Hypotheken bestehen.

Diese Gruppe profitiert deutlich. Steuerersparnis von CHF 1'000 bis CHF 3'500 pro Jahr, je nach Kanton und Steuersatz sind möglich.

Für Eigentümer:innen sanierungsbedürftiger Immobilien lohnt es sich, Renovationen noch vor 2028 zu platzieren.

Auswirkung auf Käufer:innen: Mehr Eigenkapital und tragfähigere Finanzierungen

Käufer:innen müssen künftig stärker auf Eigenmittel und Amortisation achten. Da Hypothekarzinsen nicht mehr steuerlich absetzbar sind, wird eine hohe Belehnung teurer. Viele Banken rechnen deshalb mit strengerer Tragbarkeit, mehr Eigenkapitaleinsatz, weniger Nachfrage nach 2. Hypotheken.


Langfristig entsteht ein stabilerer Immobilienmarkt mit weniger Fremdfinanzierung. Für junge Käufer:innen kann der Einstieg aber anspruchsvoller werden.



Auswirkung auf Eigentümer:innen: Stabilere Situation für viele

Für Eigentümer:innen, die ihre Hypothek weitgehend amortisiert haben, ist die Reform positiv. Sie sparen jährlich steuern, da der Eigenmietwert entfällt. Eigentümer:innen mit hoher Hypothek oder geplantem Umbau sollten ihre Situation prüfen. Wer etwa eine Heizung oder Fassade ersetzen will, kann dies bis 2027 noch steuerlich geltend machen.



Auswirkungen auf Verkäufer:innen: Neue Bewertungskriterien

Der Markt wird sich leicht verschieben. Neuwertige oder energetisch sanierte Objekte bleiben gefragt. Altbauten mit hohem Unterhaltsbedarf verlieren ihre Attraktivität. Für Verkäufer:innen bedeutet das: Der Zustand der Immobilie wird noch wichtiger. Käufer:innen kalkulieren künftig stärker mit den Folgekosten statt Steuerabzügen.

Eine realistische Preisstrategie ist daher entscheidend, um am Markt zu bestehen.


Fazit

Die Abschaffung des Eigenmietwerts schafft Klarheit und zwingt Eigentümer:innen, ihre Immobilienstrategie neu zu denken. Wer frühzeitig handelt, kann Steuervorteile der Übergangszeit nutzen, seine Finanzierung optimieren und beim Verkauf gezielt vom Marktumfeld profitieren. Die Haus & Herz Immobilien GmbH begleitet Sie mit Expertise, Marktkenntnis und persönlicher Beratung!


 
 
 

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